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  03/02/2010 10:00:01
Nova lei locação

Novas regras para locação: entenda melhor

Edison Parente da Rocha Martins Neto*

“Exoneração de fiador não é tão simples quanto parece, e mudar de fiador em caso de divórcio, só se ele próprio assim o quiser”.

25/01/10, Rio de Janeiro, RJ - O mercado de locação está feliz e ao mesmo tempo apreensivo. Sem dúvida, as novas regras para aluguel de imóveis no Brasil é um importante marco regulatório, mas, como tal, cria dúvida e grande expectativa em locadores e locatários.

Até agora, só li e vi matérias e reportagens dizendo que as novas regras para locação são a solução milagrosa para se evitar o constrangimento de pedir fiador a um amigo ou parente; que é a solução para o problema de falta de oferta de imóveis para aluguel; que vai chover gente querendo ser fiador etc.

Em menos de quarenta e cinco dias de vacatio legis (período que decorre entre o dia da publicação de uma lei e o dia em que ela entra em vigor) fomos inundados por perguntas de clientes, tais como: Minha locação não está mais garantida por fiador? Estou me separando, tenho que mudar de fiador? É verdade que o locatário terá direito a atrasar uma vez a cada dois anos?

Já teve cliente candidato a locação que chegou em uma de nossas lojas “exigindo” alugar sem fiador, entre outras situações atípicas. Calma, não é bem assim.

Alugar sem fiador é opcional.

Os contratos já celebrados com fiador continuarão sendo garantidos.

Exoneração de fiador não é tão simples quanto parece.

Mudar de fiador em caso de divórcio, só se o próprio fiador quiser.

O locatário não terá direito de atrasar uma vez a cada dois anos, apenas não poderá complementar a dívida (purgar a mora) em processo de cobrança, caso já o tenha feito uma vez, no período de vinte e quatro meses.

Locação de imóveis é coisa séria e nem sempre muito fácil de entender. Muita mudança de regra traz insegurança, ainda mais neste mercado que, historicamente, sempre foi alvo de especulações e incertezas.

As alterações, que entraram em vigor no dia 25 de janeiro (2010), mudam várias situações para melhor, claro, entretanto, não são a solução mágica que todos esperam.

Não é para sair por aí alugando imóvel sem fiador. O locador (proprietário) é desconfiado e, certamente, não vai dar o primeiro passo antes de analisar com calma como se comporta o mercado, qual a tendência que está sendo seguida.

Para começar, não se trata de nova lei de locação. A lei ainda é a 8.245/91 e continuará assim. O que ocorreu foi a sanção de uma norma (L.12.112/09 que alterou a L.8245/91), específica para locação, com apenas dois artigos, que alteram ou incluem trinta itens da lei de locação em vigor, esta com noventa artigos.

A lei 12.112/09 determinou que, por exemplo, caso uma determinada locação de imóvel tenha sido celebrada sem garantia, em caso de exoneração do fiador ou extinção da fiança, e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, haverá a possibilidade de se obter uma liminar para retirada do locatário do imóvel, em quinze dias. Esta liminar pode ser concedida mesmo antes da primeira audiência.

Esse é o ponto mais polêmico e será o principal tema de nosso artigo.

Apesar de a liminar poder ser concedida antes da audiência, dificilmente os juízes concedem-na sem ouvir a outra parte, para evitar cometer injustiças (para dar, apenas, um exemplo, pode ser que o locatário esteja em dia e o locador, por alguma vingança, tenha entrado com o despejo),

Vejamos um exemplo prático, uma locação que tenha sido celebrada sem garantias, se respaldando na liminar de desocupação de quinze dias:

O proprietário vai esperar, pelo menos, trinta dias de atraso para entrar com o despejo do inquilino – isso quando não esperar noventa dias, o que é muito comum, também –, pois pode ser que o inquilino pague a dívida com as multas contratuais, correto?

Neste raciocínio, um locatário que atrasou o aluguel dia 05 de janeiro, por mais que o advogado do autor seja rápido, terá a ação de despejo protocolada lá para o dia 20 de fevereiro. Após os trâmites burocráticos legais, distribui-se a ação e, nos melhores juízos, com menos processos (especiais ou comuns), até o juiz analisar o processo e dar a liminar de despejo, pode demorar mais de três meses.

Isso ocorre, pois a natureza da liminar em locação, apesar de urgente, não é preferencial, ou seja, vai ter que “esperar na fila” para ser analisada, como todas as outras liminares de todos os outros processos nas varas cíveis – até agora estamos no dia 20 de maio. A partir daí, o oficial de justiça deverá dar ciência (intimar) ao locatário da decisão para desocupação liminar, para isso pode-se levar, se tudo der certo, mais uns três meses até que se consiga encontrar o réu (se encontrá-lo) – com isso, estamos no dia 20 de agosto, sete meses e quinze dias após o atraso do inquilino.

Após tudo isto, devidamente notificado, aí sim, o locatário terá quinze dias para se retirar do imóvel sem o uso da força. Final da novela: Atraso no dia 05 de janeiro de 2010 e despejo liminar no dia 05 de setembro de 2010.

Este exemplo foi usado para o caso específico de ter havido concessão de liminar imediata, sem ser ouvida a outra parte. Caso ocorra de o juiz, por algum motivo, não conceder a liminar logo de saída e queira escutar a parte contrária, como dito acima o processo pode levar mais dois ou três meses.

O exposto na situação prática não é exceção, pode acontecer em qualquer vara das grandes cidades ou mesmo nas menores. Quem vai se arriscar a alugar sem garantias, se o despejo, mesmo com liminar, pode demorar tanto assim? E pior, no fim, o locador não terá nem o imóvel do fiador para penhorar, pois a locação, como dito, foi celebrada sem garantia.

Portanto, é nítido que o problema não é oriundo das leis, mas sim dos procedimentos. A morosidade do judiciário é amplamente conhecida.

Em que lugar no mundo, com um pouco de organização judiciária, pode-se demorar mais de três meses para citar um devedor? Em que outro lugar no mundo uma simples ação de cobrança pode demorar mais de dez anos para findar? Em que outro lugar existe tantas possibilidades de manobras jurídicas – embargo disso, embargo daquilo, contestações, apelações, ou seja, recursos sem fim – com o fulcro de protelar o fim do processo?

São milhões de processos para poucas mãos. São estruturas físicas aos pedaços, condições de trabalho que não dão chance aos servidores públicos, incluindo juízes, desembargadores e ministros, de melhorarem ou agilizarem os procedimentos judiciais.

As leis brasileiras estão entre as melhores do planeta, mas de nada adianta se os processos são tão lentos. É como se fosse um cérebro potente, mas com o corpo debilitado que não responde aos comandos daquele.br> Concluindo, as locações só ficarão mais seguras e os despejos mais céleres, quando o judiciário deixar de ser esta máquina emperrada e morosa e, acreditem, isso não deve acontecer tão cedo, apesar de todos os esforços e conquistas que estamos vendo ao longo dos anos. Quando (e se) tudo isso melhorar, poderemos alugar sem garantias. Por enquanto, o melhor mesmo é continuar a pedi-las.

Não estou querendo colocar água na fogueira de ninguém, nem quero dizer que as alterações na lei de locação não foram uma conquista, mas apenas alertar que as coisas não são tão simples assim.

Não vejo mal em alertar ao público sobre isto.

*Edison Parente da Rocha Martins Neto é advogado, especialista em Direito Imobiliário e diretor da Administradora Renascença, membro da Bolsa de Imóveis da Barra da Tijuca (BiB).

 
   
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